Pourquoi calculer la rentabilité de son projet?

Tout simplement afin de vérifier objectivement la viabilité de son projet avant visite. A la différence d'un achat d'une résidence principale où le subjectif l'emporte souvent, votre objectif à ce stade et de vérifier que le projet visé correspond à vos objectifs. Il n'y a pas de bonnes ou mauvaises rentabilités dans l'investissement locatif comme nous allons le vérifier à la fin de cet article. Néanmoins si votre objectif est de "scaler" c'est à dire vous constituer un solide patrimoine sur le long terme, un premier achat réussi  et rentable sera primordial. 

Les grands principes du calcul

Pour faire simple il s'agit de calculer le ratio (exprimé en pourcentage) entre gains et dépenses

Les gains correspondent naturellement au loyer net encaissé, c'est à dire au loyer minoré de certaines charges (charges de copropriété, taxes foncières etc...) .

Les dépenses correspondent au montant de l'investissement à savoir le prix du bien et accessoires (droits d'enregistrement, frais d'agences, travaux, meubles etc...).  En divisant les gains annuels par les dépenses nous obtenons un ratio entre 0 et 15 %(15% étant très rare) qu'il nous faudra interpréter.

Les différentes rentabilités

Il existe autant de type de rentabilités que d'acteurs de l'investissement immobilier et il est difficile de s'y retrouver. Néanmoins je distingue 3 méthodes majeures:

 

La rentabilité brute: la plus basique mais aussi imprécise

On divise simplement le loyer annuel charges comprises par le prix du bien. Cette méthode est souvent utilisée par les agents immobiliers non spécialiste de l'investissement ou les promoteurs. Naturellement, la rentabilité est facialement excellente puisque rien est pris en compte. A mon sens cette méthode ne vaut rien dans la mesure où la vrai rentabilité variera du simple au triple en fonction de paramètres primordiaux. 

 

La rentabilité nette: la plus pratique et réaliste

Il s'agit de la même base  de calcul, mais en allant plus loin dans le détail. Au loyer charge comprises, on retire les charges de copropriétés et la taxe foncière. Au prix d'achat du bien, on rajoute toutes les dépenses (frais d'agence, droit d'enregistrement, travaux, mobilier)... Toutes ces données sont compilables et/ou estimables avant une visite. A mon sens c'est la meilleure méthode de calcul qui permettra de vous décider avant de visiter.

 

La rentabilité nette nette: la vraie de vraie

A mon sens, elle n'est calculable réellement que lorsque le projet prend vie. Dans les faits, il s'agit du même calcul que la rentabilité nette auquel on retranche l'intégralité de toutes les charges possibles et imaginables (assurance Pno, forfait entretien, remplacement à terme du mobilier etc...). Il sera difficile de connaître à l'euro près toutes ces petites dépenses en amont. 

Méthode de calcul de la rentabilité Nette

Pour calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif la formule est donc la suivante:

 

(Loyer charge comprise annuel - charges de copropriété ou charges courantes - taxe foncière) / (Prix du bien + frais d'agence + frais de notaire + travaux + mobilier) x 100.

Interpréter les résultats

Avec une rentabilité entre 0 et 3%, il faut se le dire, il ne faudra pas parier sur ce bien pour vous enrichir. En revanche, cela ne veut pas dire qu'il s'agit d'une mauvaise affaire. On parle alors "d'ultra patrimonial". Vous achetez ce bien dans l'objectif de le revendre plus tard avec une plus value et le mettez en location en attendant.

 

Attention, le calcul de rentabilité ne vous affranchit pas de vérifier l'adéquation entre le prix du bien et le prix moyen au m2 généralement constaté.

 

Entre 3 et 6%, félicitation! vous êtes dans la bonne moyenne.  Votre effort d'épargne sera très faible voir inexistant en fonction de votre apport personnel (votre mise de départ).  

 

A environ 6,2%  votre projet est en principe autofinancé à 100%, c'est à dire que vos revenus couvrent l'intégralité de vos mensualités du crédit.

 

Attention, lors de votre calcul de rentabilité, vous allez vous rendre compte qu'en jouant sensiblement sur certaines données, votre  rentabilité va varier de manière significative. Je pense notamment aux charges de copropriété, la taxe foncière et surtout le loyer potentiel. Veillez également à vérifier la demande locative notamment sur les sites d'annonces immobilière.

 

Entre 7 et 10% votre projet dégage un cash flow positif. Tous les mois vous observerez un reliquat sur votre compte bancaire. Généralement ce type de rentabilité n'est atteignable qu'en optimisant la stratégie locative: colocation, division ou location saisonnière. Dans tous les cas, en n'étant pas sur le marché "classique", vous augmenter certes vos revenus, mais prenez plus de risques. C'est ce qu'on appelle l'aversion au risque.

 

Au delà de 10%, vous prenez de plus en plus de risques. Serez-vous prêt à l'assumer sans vous faire accompagner ?