Préparer son 1er Rdv banque: les 7 règles d'or

Vous avez décidé de vous lancer! Félicitations. Première étape avant de vous mettre en quête de la perle rare: valider votre capacité de financement. Il ne s'agit pas là de négocier un taux d'intérêt, mais de réellement savoir combien vous pouvez emprunter sans prendre de risques. Attention, ne vous contentez pas d'utiliser un simulateur en ligne pour vous lancer. Votre situation est singulière, parfois sujet à interprétation. Rencontrer votre banquier physiquement restera la meilleure solution afin d'obtenir votre passeport d'investisseur: une lettre de confort. 

 

Qu'est qu'une lettre de confort? Il s'agit tout simplement d'un document à entête de votre banque précisant combien vous pouvez investir à l'instant T. Bien que ce document n'est aucune valeur juridique, cette lettre, dans les prochaines étapes, sera votre joker afin de prouver votre solvabilité à votre vendeur et remporter le combat lorsque plusieurs offres sont sur la table.

Faîtes un premier calcul par vous même

Vous pouvez vous donner une première idée très basique de combien vous pouvez emprunter. Si vous êtes salarié en CDI, avec un salaire fixe, le calcul est relativement simple. Endettement mensuel maximum= Salaire x 0,33.

 

Par exemple si vous gagnez 2000 euros net par mois  vous pouvez techniquement emprunter 660 euros par mois. Sur 20 ans cela revient à emprunter 158 400 euros.

 

Dans le cadre d'un investissement locatif, la banque prendra en compte le fait que le bien sera loué et générera des revenus. Ces revenus rentrent en compte dans le calcul de votre endettement maximum.  Attention, afin de couvrir certains risques locatifs (vacance locative, loyer trop cher...) la banque ne prendra en compte qu'environ 70% de votre loyer net.

Revenu supplémentaire pris en charge par la banque:(loyer potentiel - charges - taxe foncière)*0,7

 

Reprenons notre exemple. Vous projetez de louer votre futur bien 600 euros par mois. Les charges de copropriété et la taxe foncière représentent 100 euros par mois. Votre banquier prendra donc en compte (600-100)*0,7 soit 350 euros. Cette somme s'ajoute au 660 euros de capacité d'endettement du début soit 660+350= 1 010 euros portant votre nouvelle capacité d'emprunt à 242 400 euros.

 

Ces règles sont génériques et sont prises en compte par la majorité des banques et courtiers. En revanche, si votre situation est plus complexe (crédit en cours, fort taux de variable dans votre package salarial, statut d'indépendant, charges courantes très élevées...) cela peut fausser le résultat et chaque banque aura sa propre appréciation et méthode de calcul.

 

Définir le portrait robot de votre futur projet d'investissement locatif

Maintenant que vous avez une vague idée de combien vous pouvez emprunter, il va falloir transposer votre capacité d'emprunt en projet immobilier.
En reprenant notre exemple , et en fonction de votre zone de recherche, que pouvez vous vous offrir pour cette somme sachant qu'une partie partira en intérêt d'emprunt et assurance, l'autre en frais de notaire, travaux, frais d'agence etc.

Sans prendre trop de risques, vous pouvez tabler sur un bien à 180/190 000 euros. Les prix de l'immobilier étant très différents d'une ville à l'autre, vous n'accèderez pas au même type de bien.

 

Par exemple pour 190 000 euros vous pouvez acheter un studio bien placé à PARIS, ou un petit F2 en 1ère couronne. En région, vous pourrez viser une maison pour créer une belle colocation, ou peut être même un petit immeuble.

 

L'idée à ce stade là est d'arriver à la banque avec une idée de projet réaliste et sérieuse : "J'envisage d'investir  dans un Studio entre 17 et 20m2 dans le 17ème Arrondissement de PARIS".

 

Préparer en amont les documents qui vous seront demandés

Afin de montrer votre motivation d'acheter votre bien locatif, vous pouvez d'ores et déjà commencer à préparer votre dossier de financement. Voici les pièces qui vous seront demandées au moment de la recherche de financement:

 

-Carte nationale d’identité ou passeport ;

-Livret de famille (si marié, divorcé, enfant) + contrat de mariage/PACS/jugement de divorce le cas échéant ;

-Justificatif de domicile de moins de 3 mois (UNIQUEMENT facture électricité/gaz, téléphone, internet) ;

-2 derniers avis d’imposition

-3 derniers bulletins de salaire

-Contrat de travail (ou dernier avenant au contrat de travail)

-3 derniers mois des relevés des comptes courants (TOUS les compte perso et joint le cas échéant, Format type (pas de format Excel)) ;

-Justificatif d’apport ou d’épargne (relevés de compte épargne, imprimé écran, attestation de don…) ;

-Tableau d’amortissement définitif de TOUS les crédits en cours

-Compromis de vente du bien à financer

-Devis travaux

-Attestation de valeur locative

 

Comme vous le voyez, Les 2/3 des documents demandés concernent votre situation. Vous pouvez commencer à créer des fichiers sur votre ordinateur et les mettre à jour tous les mois jusqu'à la demande de financement officielle. Les pièces demandées en rouge seront très faciles à vous procurer.

Montre-moi tes comptes, je te dirai qui tu es !

Je vous engage à jeter un oeil sur vos relevés de banque lorsque vous aurez fini de lire cet article. Consultez les avec un regard extérieur et vous serez surpris. Les relevés de compte bancaire, de par l'usage de la carte bleu et du sans contact vous en dira plus sur la personne qu'un smartphone déverrouillé. Bien entendu, les banquiers ne vont pas scruter chaque dépense, ni vous juger pour cet achat que vous avez discrètement fait un soir dans un sex shop de Pigalle. Néanmoins, soignez les apparences et éviter toutes dépenses suspectes. Bannissez les jeux en ligne, les paris sportifs, les casinos, les soirées no-limit, les retraits fréquents au DAB...  En un mot avant de faire chauffer la carte bleu, pensez- y à deux fois.

N'hésitez pas à épargner chaque mois une partie de votre salaire. Cela prouvera que vous êtes en mesure de vous passer d'une partie de vos revenus. Enfin, veillez bien à ne jamais être à découvert sur de trop longues périodes.

Soignez votre présentation

Nul besoin de vous déguiser pour l'occasion. Un look casual-chic fera très bien l'affaire. Soyez à l'aise, ponctuel, poli et vrai. En suivant toutes les étapes de cet articles, vous serez en mesure de convaincre votre banquier et obtenir ce que vous êtes venu chercher: votre capacité d'endettement.

Jouer le jeu

Octroyer des crédits n'est pas rémunérateur pour les banques qui préfèrent vous proposer des "placements maison", ou tout simplement vous faire payer très cher vos étourderies lorsque vous êtes à découvert avec les commissions d'interventions.  En effet, le seul intérêt majeur de vous prêter de l'argent est de vous fidéliser sur le long terme. En OFF, il vous sera par exemple demandé de domicilier vos revenus ou prendre cette carte dorée à la mode. A titre personnel, j'ai toujours joué le jeu. C'est du donnant donnant et en mettant en balance les 5 euros de plus par mois Vs mon investissement, la question ne se pose pas. Il est sans doute possible de refuser ou de se rétracter une fois le financement validé, mais j'ai la nette impression qu'il me sera plus difficile de me faire financer une nouvelle fois dans le cadre d'une nouvelle acquisition. 

Faites jouer la concurrence

A ce stade là, il ne s'agit pas de négocier son taux mais d'optimiser votre capacité d'endettement et de ressortir de ce rendez-vous avec une lettre de confort qui vous sera précieuse lors des prochaines étapes  Encore une fois votre situation est singulière, tout comme l'approche de votre banquier habituel. Vous avez certainement plusieurs comptes bancaires, n'hésitez pas à obtenir un autre son de cloche, vous serez surpris.

 

Enfin, si vous n'avez pas le temps ni l'envie de multiplier les rdv, faîtes comme moi: passez par un courtier. Pourquoi? tout simplement parce qu'un courtier est un spécialiste du crédit et le banquier un généraliste. Si vous avez des problèmes oculaires,  je doute fort que votre médecin généraliste puisse vous prescrire des lunettes à votre vue.

Dans les faits, en constituant un seul dossier et en un rdv, j'obtiens"mon pass VIP"  tout en ayant la certitude que plus tard, mon projet sera bien défendu auprès des banques.