comment gagner des ronds avec la sous location ?

disclaimer

Sous-louer un logement vide ou meublé est une pratique interdite selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux de résidence principale surtout sans accord écrit du propriétaire.

 

Dans un objectif d’assouplissement de la loi et pour répondre à certaines problématiques (notamment les étudiants absents de leur logement pendant 2 mois) il est possible de sous loué son logement si vous obtenez l'accord écrit de votre bailleur et que le montant du « sous loyer » ne dépasse pas le loyer initial. L'accord écrit et le bail initial devront être joints au contrat de sous location. Attention, la durée du bail de sous location ne peut être supérieure à celle du bail en cours.

Puisque  il n’est pas possible de tirer un cash-flow d'une sous location en tant que particulier, nous devons donc changer de stratégie.

Le bail professionnel : le sésame de la sous location légale.

Pré requis :

En tant que professionnel, vous devez :

 

-créer une structure (auto entreprise, EURL, SARL, SAS etc…) qui vous permettra d’encaisser les futurs loyers et régler vos charges. Il faudra être très attentif à l'objet social de votre future « cash machine » du type : « Location et sous location de biens immobiliers »

 

-vous procurer un modèle de bail professionnel. Ce type de contrat étant beaucoup plus souple qu’un bail d’habitation standard, il serait préférable de le faire rédiger par un avocat spécialiste en droit de l'immobilier (comptez entre 1500 et 3000 euros) .

 

Quel type de biens louer :

Si vous souhaitez optimiser votre sous-location vous devrez créer de la valeur.

 

Avant de développer cette partie, il faut analyser les grandes tendances du marché locatif et faire preuve de bon sens :

-un bien loué vide (loi 89) se loue moins cher qu'un bien meublé.

-un grand appartement se loue moins cher au m2 qu’un studio

-Peu de ménages ont un dossier assez solide pour prendre à bail une grande maison à 5000 euros/mois

-70% des logements loués en France métropolitaine sont des studios et des F2

-La location courte durée est de plus en plus encadrée par la loi

-La location courte durée n’est pas covid-friendly

-la colocation et co-living est en plein boom

-pour une startup il est très difficile de s'engager sur la location de bureaux en bail 3-6-9

-etc etc

 

Une bonne sous location consisterait à prendre à bail un appartement familial vide type F4/F5 constitué de 3 chambres, d'un double séjour, de 2 salles de bains, le tout proche des transports et des grandes écoles. Vous aurez donc la possibilité, moyennant quelques travaux réversibles de créer une 4ème chambre, de meubler l'ensemble de manière astucieuse et de souscrire par exemple à un abonnement internet et Netflix.


 

 

location

sous location

remarques

Loyer mensuel

    1 300,00  €

            2 000,00  €

4 chambres louées 500 euros pièce

Eau + chauffage

 inclus

 inclus

 

Petits travaux & Meubles

 no

               167,00  €

12000 euros lissés sur 72 mois

Internet et Netflix

 no

                 49,00  €

 

loyer net mensuel

    1 300,00  €

            1 784,00  €

 

       
       
       

Bénéfice mensuel

 

               484,00  €

 

Bénéfice annuel

 

            5 808,00  €

 

Bénéfice sur 6 ans

 

          34 848,00  €

 

 

Nous pourrions appliquer la même recette sur des bureaux loués en bail 3-6-9 qui seront sous loués sous forme de prestation de service à une ou plusieurs start-up voir ou co-working.

 

les avantages:

La mise en place d'une telle stratégie vous permet de dégager un cash flow quasi immédiat, vous n'avez pas besoin de notaire ou d'un partenaire bancaire pour financer l’opération. Votre capacité d'emprunt n'est pas touchée.

 

les inconvenients:

 Vous ne bénéficiez pas de l'effet de levier du crédit, vous ne vous créez pas de patrimoine.  Vous êtes assujettis à davantage de risques locatifs dans la mesure où le bail professionnel est largement moins protecteur pour vous. En cas d'avaries de votre sous locataire, vous devez être en mesure de régler quoi qu'il arrive votre loyer au propriétaire.